Адрес:
г. Иркутск, ул. Горького, 31А, оф. 408
Контактные телефоны:
(3952) 72-15-75
89041210135

Белоусов В. Н.

Преподаватель кафедры гражданского права и процесса

Байкальского государственного университета экономики и права,

аспирант

 

Выделение из общего порядка несостоятельности (банкротства) юридических лиц особенностей правового регулирования несостоятельности (банкротства) застройщиков обусловлено их особой ролью и теми серьезными негативными последствиями, которые влечет их банкротство для лиц, имеющих к застройщику требование о передаче жилого помещения.

В юридической литературе отмечается, что отношение к проблеме банкротства застройщиков требует гибкого, продуманного, эффективного правового регулирования. Банкротство застройщиков – это, с одной стороны, частный случай банкротства юридических лиц, но, с другой, оно более опасно в силу особой роли застройщиков в современной экономике.

Как показывают статистические данные, число обманутых дольщиков в России колоссально. По официальным сведениям Минрегионразвития России, на сегодняшний день их не менее 80 тысяч. В одном только г. Иркутске не менее 15 юридических лиц, которые в той или иной форме привлекали средства дольщиков, но объекты не сдали и в результате были признаны банкротами.

По этой причине в августе 2011 г. в России вступили в силу нормы об особенностях банкротства застройщиков. Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» был дополнен новым параграфом – «Банкротство застройщиков», который устанавливает особенности процедуры для строительных организаций, привлекавших средства граждан для финансирования строительства многоквартирных домов. Следует отметить, что до введения указанных норм, дореволюционное, советское, постсоветское законодательство положений именно о банкротстве застройщиков не содержало, т.е – это новелла гражданского законодательства.

Прежде чем перейти к анализу норм о банкротстве застройщиков, остановлюсь  на исследовании содержания правовой категории «застройщик».

Примечательно, что данная категория, категория застройщик широко используется в различных нормативных правовых актах, однако на сегодняшний день не выработана общепринятая легальная дефиниция. Так, в частности, легальное определение застройщика содержится в:

·        Градостроительном кодексе РФ (далее – ГрК РФ);

·       Федеральном законе «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»;

·       Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации») (далее – Закон о долевом строительстве);

·       Федеральном законе «О несостоятельности (банкротстве)».

Анализ соответствующих дефинитивных норм, содержащихся в нормативных правовых актах, позволяет сделать вывод о том, что рассматриваемое понятие имеет неоднозначное значение и может использоваться в широком и узком смыслах. В широком значении термин «застройщик» использован в ГрК РФ, в Законе об архитектурной деятельности, в узком – в Законе о долевом строительстве, Законе о банкротстве.

Обратимся к исследованию понятия застройщика в широком смысле, а именно к ГрК РФ. В соответствии с п. 16 ст. 1 ГрК РФ застройщик – это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Аналогичное определение содержится в Письме Министерства экономического развития РФ.

Из представленного определения, обращает на себя внимание тот факт, что в качестве застройщика, согласно ГрК РФ могут выступать как профессиональные субъекты, т.е. юридические лица, зарегистрированные в установленном законом порядке, так и физические лица, не обладающие предпринимательской правосубъектностью. Более того, ГрК РФ не содержит перечень прав, на котором может принадлежать земельный участок застройщику.

Легальная дефиниция застройщика закреплена также в п. 1 ст. 3 Закона об архитектурной деятельности. Здесь заказчик (застройщик) определяется как гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию (далее – строительство) архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, – обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием.

 На самом деле, в данном определении, которое вы также видите на экране не содержится основополагающего критерия застройщика, а именно наличие прав на земельный участок. Получается, что застройщику достаточно обладать лишь намерением осуществить строительство или реконструкцию.

Таким образом, данные определения понятия «застройщик» не содержат его индивидуализирующих признаков.

Далее, обратим ваше внимание на понятие застройщика в узком смысле и в первую очередь, на  Закон о долевом участии в строительстве. Застройщиком признается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с названным Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Приведенное определение застройщика позволяет выделить следующие признаки.

Во-первых, застройщиком может быть лишь профессиональный субъект, причем исключительно в форме юридического лица. Следует заметить, что ранее застройщиком по Закону о долевом участии в строительстве мог быть и индивидуальный предприниматель.

Во-вторых, застройщиком может быть коммерческое  юридическое лицо любой организационно-правовой формы. В этой связи, возникает логический вопрос: какая организационно-правовая форма обеспечивает максимальную защиту участникам долевого строительства в случае возникновения банкротства застройщика? Необходимость постановки данного вопроса заключается в том, что именно участники долевого строительства, т.е. дольщики являются «слабой стороной» в договоре долевого участия в строительстве.

 

Егрюл

Данные на 01.03.2013 г.

 

Из 4 553 486 юридических лиц, зарегистрированных в ЕГРЮЛ, абсолютное большинство имеет организационно-правовая форма юридического лица в виде ООО. И это скорее не случайность, а закономерность.

Хотя данная организационно-правовая форма, как впрочем и акционерное общество должно быть неприменимо к застройщикам, поскольку ответственность акционеров и участников общества минимальна, ведь они не несут дополнительной ответственности за долги общества, а отвечают лишь только принадлежащим обществу имуществом, а как правило, у такого общества кроме обязательного уставного капитала, размер которого всего 10 000 рублей, а, следовательно, общество не обеспечивает защиту интересов «слабой стороны» в случае возникновения банкротства.

Выбор такой организационно-правовой формы как хозяйственные товарищества на сегодняшний день являются настоящей редкостью. Из числа всех зарегистрированных юридических лиц, число товариществ исчисляется единицами, всего их 885.

Хотя для дольщиков данная организационно-правовая форма является наиболее привлекательной, т.к. ответственность товарищей носит солидарно-субсидиарный характер. Это означает, что по обязательствам такого товарищества участники долевого строительства вправе по своему усмотрению предъявить требования как к самому товариществу, так и к отдельно взятому товарищу. В случае  если требования были предъявлены к товариществу, то при недостаточности имущества организации учредители отвечают дополнительно своим имуществом.

Таким образом, можно заключить, что для обеспечения максимальной защиты участников долевого строительства, застройщики должны осуществлять свою деятельность исключительно в форме хозяйственного товарищества. Для этого необходимо сделать соответствующее указание в ст. 2 Закона о долевом строительстве.

Третьим признаком застройщика по закону о долевом участии в строительстве является то, что правовой статус застройщика в зависимости от условий договора долевого участия в строительстве может коренным образом различаться. Из определения, которое Вы видите на экране можно сделать следующий вывод.

Прежде всего, застройщик вправе организовывать строительство объекта недвижимости с привлечением заказчика. В этом случае задачей застройщика является лишь привлечение денежных средств с целью финансирования строительства для последующей передачи объектов недвижимости в собственность участникам долевого строительства.

В то же время, наряду с привлечением денежных средств, застройщик может осуществлять организацию строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельно, без специального привлечения заказчика. В этом случае застройщик совмещает функции, как застройщика, так и заказчика. В юридической литературе такой правовой статус застройщика именуется «застройщиком-заказчиком».

И, наконец, помимо привлечения денежных средств, организации строительства застройщик вправе осуществлять и собственно строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, т.е. совмещать функции и заказчика и генерального подрядчика. В данном случае, застройщик именуется «застройщик-подрядчик» и следовательно в этой ситуации правовой статус застройщика должен отвечать тем же требованиям, что и правовой статус подрядчика.

Принимая во внимание изложенное, можем заключить, что общепринятая дефиниция застройщика в различных нормативных правовых актах на сегодняшний день отсутствует.

В юридической литературе также нет единства взглядов на определение понятия «застройщик».

Более определенно о содержании понятия «застройщик» высказались В. В. Бузырев и В. С. Чекалкин, отмечающими, что застройщик – это лицо, выполняющее, как минимум, четыре функции: 1) приобретение участка и разрешительной документации; 2) организация финансирования; 3) организация строительства; 4) проведение строительства.

Безусловно, рассмотрение категории «застройщик» через установление сути выполняемых им функций является обоснованным. Однако относительно последнего полномочия отметим, что оно не является обязательным атрибутом застройщика, поскольку в ходе исследования выяснили, что строительство может осуществлять и подрядчик, без участия застройщика.

Другой автор, Д. Е. Потяркин под застройщиком понимает, как правило, юридическое лицо (обычно инвестор либо заказчик – участники договора инвестирования), получившее в установленном порядке земельный участок под застройку и организующее работы по его освоению.

К сожалению, автор в своем определении не отразил ряд существенных моментов. Словосочетание, «как правило» дает возможность полагать, что застройщиком могут быть и не юридические лица. Не указано также, в каком порядке должен быть получен земельный участок под застройку. Деятельность застройщика крайне ограничена.

Итак, ни практикой, ни доктриной не выработано единого понимания к определению понятия «застройщик».

В связи с необходимостью законодательного закрепления четкого определения термина «застройщик» считаю целесообразным разделять их на коммерческих и некоммерческих (индивидуальных).

К коммерческим застройщикам относятся те лица, которые осуществляют свою деятельность в целях реализации вновь создаваемого объекта недвижимости заинтересованным в ней лицам. Целью таких застройщиков является извлечение прибыли от своей деятельности по инициированию и осуществлению проекта застройки. Таким образом, коммерческие застройщики относятся к субъектам предпринимательской деятельности и являются профессиональными участниками рынка недвижимости.

К некоммерческим (индивидуальным) застройщикам относятся лица, осуществляющие строительство объекта недвижимости для личных, домашних нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью.

Предлагаем следующее определение понятию «коммерческий застройщик». Коммерческий застройщик – это юридическое лицо, осуществляющее свою деятельность в форме хозяйственного товарищества, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и занимающийся привлечением денежных средств с целью финансирования строительства для последующей передачи объекта недвижимости в собственность участникам строительства, либо занимающийся привлечением денежных средств с целью финансирования строительства для последующей передачи объекта недвижимости в собственность участникам строительства и осуществляющий организацию строительства объекта недвижимости самостоятельно, без привлечения заказчика, либо занимающийся привлечением денежных средств с целью финансирования строительства для последующей передачи объекта недвижимости в собственность участникам строительства, организацией строительства и осуществляющий строительство объекта недвижимости, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий недвижимости на основании полученного разрешения на соответствующие виды работ.

Данное определение предлагаем включить в ст. 2 Закона о долевом строительстве, Закон о банкротстве.

Некоммерческий (индивидуальный) застройщик – это гражданин, самостоятельно осуществляющий строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий недвижимости для личных, домашних нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности, на праве аренды, на праве субаренды, на праве постоянного (бессрочного пользования), на праве пожизненного наследуемого владения.

Определения коммерческого и некоммерческого (индивидуального застройщика) предлагаем включить в ГрК РФ, Закон об архитектурной деятельности.

Перейдем к анализу положений института несостоятельности (банкротства) застройщиков.

Следует заметить, что параграф о банкротстве застройщиков имеет много положительных аспектов, однако не лишен недостатков.

Безусловно, положительным аспектом данного параграфа является тот факт, что теперь расширен перечень случаев, в которых арбитражный суд вправе признать наличие у дольщика требования о передаче жилого помещения или денежного требования а именно: 1) заключение договора участия в долевом строительстве; 2) заключение договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; 3) заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; 4) заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность; 6) заключение договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность; 7) выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме; 8) внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома; 9) заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.

Заметим, что ранее дольщик мог предъявить такие требования исключительно в случае заключения договора участия в долевом строительстве. Благодаря такому положению дел, застройщики использовали «серые» схемы привлечения денежных средств, путем заключения иных гражданско-правовых договоров по которым дольщик не мог предъявить требования о передаче жилого помещения.

Более того, параграфом о банкротстве застройщиков предусмотрены  дополнительные меры по обеспечению требований кредиторов, как то:

- запрет на заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика

- запрет на государственную регистрацию такого договора аренды

- запрет на распоряжение арендодателем земельным участком иным образом.

Но вместе с тем, параграф о банкротстве застройщиков не лишен и недостатков.

Во-первых, в рамках дела о банкротстве застройщиков введен реестр требований о передаче жилого помещения, в который включается уплаченная дольщиком сумма, стоимость непереданной дольщику помещения, и сведения о жилом помещении (площадь, расположение или строительный номер, иные идентифицирующие признаки).

При рассмотрении требований о передаче жилого помещения, дольщику необходимо предоставить суду доказательства полной или частичной оплаты по заключенному с застройщиком договору. Дольщики, чьи требования о передаче жилых помещений включены в реестр, обладают на собраниях кредиторов числом голосов исходя из уплаченной по договору суммы.

Вряд ли можно согласиться с указанным положением, поскольку при такой трактовке именно уплаченная сумма, а не рыночная цена помещения, подлежащая передаче дольщику, может лечь в основу расчетов при передаче незавершенного дома кооперативу дольщиков для конечного строительства объекта и повлечь неблагоприятные последствия. Таким образом, считаем целесообразным создать практику учета требований дольщиков, исходя из стоимости помещения, а не внесенной застройщику суммы.

Во-вторых, Закон о банкротстве изменил очередность удовлетворения требований кредиторов застройщика. Так, устанавливается преимущественное право граждан – участников строительства в очередности удовлетворения требований.

Согласно статье 201.9 Закона о банкротстве, расчеты с гражданами – дольщиками производятся в третью очередь, после требований за причинение вреда жизни или здоровью, требований работников должника и требований по авторским вознаграждениям. Расчеты по требованиям остальных кредиторов производятся только после удовлетворения требований дольщиков, в четвертую очередь.

На первый взгляд, это несомненный плюс для дольщиков. Однако это нововведение анулируется тем, что как правило, большинство кредиторов застройщиков – именно граждане – дольщики, и денежных средств на всех дольщиков, как правило, недостаточно. Кроме того, в порядке статьи 201.14 Закона о банкротстве независимо от очередности право на получение 60 процентов от стоимости продажи имеют залоговые кредиторы. Известно, что многие застройщики, получают на строительство банковские кредиты под залог права на земельный участок и возводящегося на нем объекта незавершенного строительства. В этом случае банк-залогодержатель имеет практически равные с гражданами права, если дольщики заключили договоры по ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости… »  и в силу статьи 13 Закона № 214 также имеют право залога. Если же граждане – участники строительства права залога не имеют, тогда банк – залогодержатель имеет преимущественное перед дольщиками право на получение денежных средств: 60 % от продажи объекта направляется на погашение его требований, 25 % – на выплаты дольщикам.

В-четвертых, Закон о банкротстве предусматривает возможность погашения требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.

В Законе о банкротстве устанавливаются жесткие условия для передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства. Обратим внимание на некоторые условия передачи.

Первое условие. Стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений.

Данное условие, несомненно, справедливое по формулировке, имеет одну грань, которая может негативно обернуться для дольщиков. В реестр требований о передаче жилых помещений включаются два вида сумм – суммы, уплаченные участниками строительства по договору (именно исходя из размера этих средств граждане имеют право голоса на собраниях кредиторов), а также суммы неисполненных обязательств застройщика (рассчитывается, исходя из рыночной стоимости квартиры). В данной же норме не указано, о каком размере требований идет речь. Если застройщик нарушил сроки строительства, к примеру, на несколько лет, то, с учетом повышения цен, подсчет требований граждан, исходя из сумм, внесенных ими, и сравнение внесенных сумм с рыночной стоимостью объекта незавершенного строительства может быть не в пользу дольщиков. В этом случае, чтобы получить дом для конечного строительства объекта необходимо будет либо заручиться согласием остальных кредиторов, либо доплатить разницу.

Второе условие. Имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди.

Третье условие. В реестре требований кредиторов отсутствуют требования залоговых кредиторов, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства.

Аналогичная ситуация по доплатам предусмотрена вторым и третьим условиями. В данном случае речь идет о том, что кредиторы, которые имеют права залога на объект, незавершенный строительством, и не являются участниками строительства – в большинстве случае банки, которые кредитовали застройщика.

Источник

Запишитесь онлайн на консультацию юриста или позвоните по телефону 72-15-75
Яндекс.Метрика
Бесплатный хостинг uCoz